春節(jié)假期前，北京、上海、深圳等一線城市相繼放松樓市政策以求為小陽春的到來做好鋪墊。春節(jié)返工后首周，央行的降息政策出臺，率先給房地產(chǎn)市場來了一針強心劑！

　　北京首套房貸款利率降至3.95%

　　2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變；5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個基點，這不僅是2024年的首次降息，更是5年期以上LPR的歷史單次最大降幅。

　　梳理歷次報價來看，自2019年8月以來，LPR共發(fā)生8次變動，其中有5次實現(xiàn)了MLF利率與LPR報價的聯(lián)動下調；有3次則是在MLF利率未變的情況下，借助降準、存款利率定價改革等方式降低了銀行綜合融資成本，進而實現(xiàn)了LPR不同程度的下調，單次下調幅度一般在5-15個基點左右。

　　本次下調后，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至3.75%(5年期以上LPR-20個基點)、4.15%(5年期以上LPR+20個基點)，進一步接近歷史最低點。

　　北京朝陽一家商行房貸部工作人員同樣稱，城六區(qū)內首套房貸利率調整為4.05%，二套為4.55%。另外，目前城六區(qū)外首套房貸利率調整為3.95%，二套調整為4.5%。

　　貸款100萬月供將減少144.8元

　　隨著貸款利率的降低，不少購房人也開始糾結是否要趕趁東風提前還貸。以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降25個基點，月供減少144.8元，累積30年月供減少5.22萬元。

　　但若只考慮理財收益率與房貸利率價差擴大就提前還款，并不是一筆劃算的交易，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評估。

　　首先，根據(jù)央行發(fā)布的相關公告要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶協(xié)商，利率定價方式二選一：也就是固定利率或者浮動利率，即LPR+加點(加點可為負值)。其中LPR報價由央行每個月公布一次，點位由商業(yè)銀行根據(jù)綜合情況自行確定。

　　2019年，為提高貸款市場報價利率的代表性，貸款市場報價利率報價行類型在原有的全國性銀行基礎上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行，涉及銀行由10家擴大至18家。

　　通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動利率，房貸利率的定價則是由LPR為定價基準+基點(1個基點是0.01%)后構成。

　　如果在貸款時不是固定利率貸款，而是浮動利率貸款，那么實際執(zhí)行利率按照合同約定的重定價周期LPR的調整而變化。在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與加點數(shù)值計算確定。

　　也就是說，對于即將要簽房貸合同的人，本月五年期LPR下降后簽合同，比上月簽將更加劃算。

　　但值得注意的是，LPR調整后，用戶的房貸利率并非立即調整。一般來說，房貸利率需等到下一個重定價日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時進行選擇)，進行執(zhí)行。

　　“小陽春”行情或逐漸開啟

　　2024開年以來，政策利好持續(xù)落地，信號意義明顯。隨著春節(jié)后，居民工作、購房置業(yè)逐漸進入正軌，在一線及核心二線城市，政策效果有望進一步顯現(xiàn)。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，2024年年初，央行下調了再貸款、再貼現(xiàn)利率，降準0.5個百分點，釋放了約1萬億元中長期低成本資金，同時，去年底主要銀行也下調了中長期存款利率，這些舉措有效降低了銀行的中長期負債成本，一定程度助推了LPR下行。

　　本次5年期以上LPR大幅下調后，購房者置業(yè)成本下降，有望強化核心城市政策效果，“小陽春”行情或逐漸開啟。但值得關注的是，去年同期高基數(shù)效應逐漸顯現(xiàn)，接下來2-3個月，不管是新房還是二手房銷售規(guī)模同比表現(xiàn)或整體偏弱。

　　文/楊昊岳

責任編輯：崔景靚