文/龐無忌

　　出臺政策支持住房“以舊換新”的城市越來越多了。而且不少城市拿出了“真金白銀”，降低換房者的“退出成本”。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。許多人都聽說過家電、手機(jī)“以舊換新”，但房子“以舊換新”還相對比較新，怎么操作？怎么換劃算？

　　超50城支持住房“以舊換新”

　　5月6日，深圳出臺樓市新政稱，支持在本市有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對于實施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購換房人舊房時不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。市住房公積金管理中心將提供房屋交易便民服務(wù)，優(yōu)化商品住房“帶押過戶”流程，提升房地產(chǎn)交易便利度。

　　武漢同日發(fā)布樓市新政稱，推行“賣舊買新”交易新模式，對賣舊房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補(bǔ)助；支持符合條件的企業(yè)收購置換購房家庭的自有住房，用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會日前聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。據(jù)了解，首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。記者登錄“樂居換新購”小程序查詢發(fā)現(xiàn)，目前已有象嶼交控·中環(huán)云悅府等7個項目上線。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前已有包括常熟、南京、江陰、連云港、哈爾濱、鄭州等超50個城市支持住房“以舊換新”。如果有“以舊換新”的需求，不妨先查詢你所在城市是否有相關(guān)政策出臺。

　　房子“以舊換新”的三種方式

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地支持住房“以舊換新”的方式主要有三種，大致可以簡稱為：“幫賣”“收舊”和“補(bǔ)貼”。

　　一是“幫賣”。由房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。

　　這種方式下，“賣舊買新”會更加便利、節(jié)約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。

　　二是“收舊”。由開發(fā)商或地方國企收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。

　　這種方式更加直接，舊房有人幫你收了，不怕賣不出去。但也可能存在收購價達(dá)不到預(yù)期，以及你所在區(qū)域不在收購范圍內(nèi)等問題，需要仔細(xì)核對當(dāng)?shù)卣�策的具體條款。

　　三是“補(bǔ)貼”。對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)優(yōu)惠。

　　有的地方會將上述兩項或者三項政策聯(lián)合起來使用以最大限度地便利交易。

　　還有地方以“帶押過戶”(不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù))、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策配合“以舊換新”，以更好地打通換房鏈條。如武漢市日前宣布，在當(dāng)?shù)貎H有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業(yè)性住房貸款時認(rèn)定為首套住房。

　　“以舊換新”大面積推廣，什么信號？

　　首先，這意味著我國樓市調(diào)控政策的著力點發(fā)生變化，從過去單純的需求側(cè)提振，到如今的供需兩方面同時發(fā)力。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不能單純從鼓勵需求切入，而是應(yīng)從供需兩端著力，構(gòu)建新的發(fā)展模式。與限購、限售等需求側(cè)政策不同，“以舊換新”觸及供需兩個方面。

　　其次，各地推動“以舊換新”旨在打通房屋“增存循環(huán)”。

　　去年以來，多地二手房掛牌量大增，售房周期拉長，換房鏈條不暢，新房和二手房市場出現(xiàn)“溫差”。

　　4月30日召開的中央政治局會議明確提出，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，不僅能推動庫存消化、盤活存量資產(chǎn)，還有助于化解新房市場交付風(fēng)險，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　此外，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來通過消化存量房產(chǎn)的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式。其中關(guān)鍵是要遵循市場化、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計，2024年將有更多城市出臺“以舊換新”的相關(guān)配套政策。

　　“以舊換新”要從百姓需求出發(fā)

　　“以舊換新”政策能否真正達(dá)到其預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵在于是否從百姓的需求出發(fā)，讓百姓得實惠。

　　比如：賣掉舊房時，因為房齡、配套等各種原因，二手房業(yè)主需要降點價，才能賣出去。換新房時，開發(fā)商也需要給點優(yōu)惠，彌補(bǔ)換房者的部分損失。李宇嘉認(rèn)為，二手房業(yè)主讓利了，開發(fā)商讓利了，政府也要把金融、稅收該讓的利讓出來，比如按揭利率降低、契稅減免、補(bǔ)貼到位等。

　　此外，他提醒，對開發(fā)商來說，要把品質(zhì)好、性價比高的“好房源”拿出來，不能把“以舊換新”當(dāng)作去庫存、去尾貨的機(jī)會。要讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。

責(zé)任編輯：王雨蜻